양도세 계산기
주택·건물·토지·분양권의 양도소득세를 직접 입력해 계산하고, 세금이 어떻게 나왔는지 산출 과정·구성·시뮬레이션 그래프로 풀어 보여 줍니다. 같은 매물을 증여하거나 자녀에게 저가양도했을 때의 세금·취득세까지 한 화면에서 비교하는 부동산 세금 계산기입니다.
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팔기 전에, 세금이 궁금할 때
부동산을 정리할 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 "그래서 세금이 얼마나 나오지?"입니다. 그런데 양도소득세는 변수가 많습니다.
- 취득·양도 시점, 가액, 필요경비에 따라 양도차익이 달라집니다.
- 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제율이 바뀝니다.
- 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다.
- 때로는 그냥 파는 것보다 증여하거나 자녀에게 저가양도하는 편이 세금이 적습니다.
양도세 계산기는 이 변수들을 직접 입력해 결과를 즉시 확인하고, 양도 · 증여 · 저가양도를 같은 조건에서 비교할 수 있게 합니다. 회원가입 없이 앱을 열면 바로 계산을 시작합니다.
자산 종류별 전용 계산
양도하는 자산의 성격에 따라 적용되는 세율과 공제가 다릅니다. 메인 화면에서 자산 종류를 고르면, 종류에 맞춘 입력 화면으로 들어갑니다.
- 분양권 — 보유기간별 단기 세율(1년 미만·1년 이상)을 반영
- 주택 — 1세대 1주택 비과세 특례, 주택 수·조정대상지역 중과, 거주요건 장기보유특별공제까지 반영
- 건물 — 상가·일반 건물 등 주택 외 부동산
- 토지 — 비사업용 토지 여부에 따른 가산세율까지 구분
상단의 차트 아이콘으로는 실거래가 통계를, 국세청 국세상담 버튼으로는 국세청 상담 페이지를 바로 열 수 있습니다.
취득부터 양도까지 — 입력은 간단하게
가지고 있는 거래 내역만 그대로 옮겨 적으면 됩니다.
- 취득일 / 양도일 — 직접 입력하거나 달력에서 선택, 보유·거주 기간이 자동 계산
- 취득가액 / 양도가액 — 숫자를 입력하면 "8억원", "15억원"처럼 한글 금액이 바로 표시되어 0의 개수를 헷갈릴 일이 없습니다.
- 취득비용 / 양도비용 — 취득세·중개비·세무사비 등 필요경비 입력
- 거주기간 — 버튼으로 거주 연수를 손쉽게 조절
주택 수 · 공제 · 조정대상지역
양도세를 좌우하는 핵심 조건을 단계별로 선택합니다.
- 기본공제 — 단독명의(250만원) / 공동명의(2인 500만원) / 기본공제 없음
- 주택 수 — 1세대 1주택 비과세 특례, 1세대 1주택·일시적 2주택, 1세대 2주택, 1세대 3주택 이상
- 조정대상지역 체크 한 번으로 다주택 중과세 적용 여부 반영
입력을 마치면 양도세 결과보기로 바로 계산하거나, 저가 양도 버튼으로 자녀 매매 시뮬레이션으로 넘어갑니다.
계산 결과, 핵심부터 — "왜 이렇게 계산됐나요?"
결과 화면 맨 위에서 납부할 양도소득세(지방소득세 포함) 합계를 큰 숫자로 먼저 보여 주고, 판단에 필요한 지표를 아래에 정리합니다.
- 적용된 과세 방식을 뱃지로 표시 (예: 일반과세 · 2주택)
- 실효세율 · 순손익 · 보유기간을 한 줄 요약으로 제시
- 왜 이렇게 계산됐나요? — 취득·양도 시점, 장기보유특별공제율, 과세표준과 세율·누진공제, 기본공제, 지방소득세 포함까지 세액이 나온 근거를 문장으로 풀어 설명
산출 과정을 표로 — 한 줄씩 따라가기
최종 세액만 던져 주는 게 아니라, 세금이 어떻게 나왔는지 과정 전체를 표로 보여 줍니다.
- 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
- 양도차익 − 장기보유특별공제(보유·거주 연수와 공제율 명시) = 양도소득금액
- − 기본공제 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액
- 산출세액 + 지방소득세 = 양도세 합계
어느 단계에서 세금이 늘고 줄었는지 그대로 드러나, 보유·거주 기간을 조금 바꿔 보며 절세 시점을 가늠하기에 좋습니다.
세금이 어디로 가는지 — 구성 · 흐름 차트
숫자만으로는 감이 잘 안 올 때, 결과를 그래프로도 볼 수 있습니다.
- 양도가액은 어디로 가나요? — 양도가액을 취득가액 · 양도세(지방소득세 포함) · 내 손익으로 나눠 비중(%)과 함께 한 막대에 표시
- 차익에서 세금까지 — 양도차익이 장기보유특별공제 → 기본공제 → 과세표준 → 세금으로 줄어드는 과정을 워터폴 막대로 시각화
조건을 바꿔보며 — 시뮬레이션
지금 조건뿐 아니라 "다르게 하면 어떻게 될까"를 그래프로 미리 봅니다.
- 보유기간별 변화 — 보유 연수가 길어질수록 장기보유특별공제로 양도세 · 내 손익 · 공제액이 어떻게 달라지는지 선그래프로 표시
- 양도가에 따라 세금은? — 변동폭(1천만 · 2천만 · 5천만 · 1억)을 골라, 양도가를 올리고 내렸을 때 세금과 손익이 어떻게 바뀌는지 현재가 기준선과 함께 비교
증여하면 세금이 얼마나 다를까 — "증여 해보기"
결과 화면의 증여 해보기를 누르면, 같은 매물을 파는 대신 증여했을 때의 세금을 계산해 비교할 수 있습니다. 핵심은 증여세와 증여 취득세를 합친 총 세부담을 한 번에 보여 준다는 점입니다.
- 총 세부담 = 증여세 + 증여 취득세를 큰 숫자로 먼저 제시 (예: 7,110만원 = 증여세 3,880만원 + 증여 취득세 3,230만원)
- 증여세 산출 내역을 국세청 신고서 항목번호(증여재산가액 · 증여세과세가액 · 증여재산공제 · 혼인출산공제 등)까지 표로 상세 표시
- 증여자 관계별 증여재산공제, 부담부증여 채무액, 미성년·세대생략 할증, 10년 내 사전증여 합산 등 실제 변수를 반영
자녀에게 싸게 팔면? — "저가양도" 계산표
자녀 등에게 시세보다 낮은 가격으로 파는 저가양도는, 양도세·증여세·취득세가 함께 얽히는 까다로운 영역입니다. 이 앱은 가격대별로 세 가지 세금을 한 표에서 비교해 줍니다.
- 자녀공제(5천만원) / 혼인·출산 공제(1억 5천만원) 적용 토글
- 가격 간격(1,000 / 2,000 / 5,000만원)을 바꿔 가며 금액대별 비교
- 각 금액마다 양도세 · 증여세 · 취득세 · 세금 합계를 한 줄로 표시하고, 직전 금액 대비 증감을 화살표로 표기
- 세금 합계가 가장 낮은 구간은 색으로 강조하고, 양도소득세 · 증여세 부당행위계산 부인이 적용되는 구간은 점 표시로 경고
표에서 특정 금액을 탭하면, 그 가격에 팔았을 때 부모가 납부할 양도세 산출 내역이 상세하게 펼쳐집니다. "얼마에 넘기는 게 세금까지 합쳐 가장 유리한가"를 직접 따져 볼 수 있습니다.
실거래가 통계 인포그래픽
메인 화면의 차트 아이콘에서는 자체 수집한 국토부 실거래 데이터를 바탕으로 한 통계를 볼 수 있습니다.
- 아파트 · 분양권 · 단독주택 · 연립다세대 · 오피스텔 · 건물 · 공장 · 토지의 월별 매매가격 추이
- 최근 신고가 거래와 거래 취소율 지표
양도 시점을 고민할 때 시장 흐름을 함께 참고할 수 있습니다. (실거래가 통계는 시범 운영 중입니다.)
결과 공유 · 인쇄
- 계산 결과를 이미지로 복사하거나 공유해 가족·세무사와 바로 나눌 수 있습니다.
- 결과 화면 상단의 인쇄 아이콘으로 출력본을 만들 수 있습니다.
다른 계산기와 무엇이 다를까요?
- 세액만 아니라 "왜"까지 — 산출 과정 표에 더해, 계산 근거를 문장으로 풀어 주는 자연어 설명과 구성·워터폴·시뮬레이션 그래프로 세금이 나온 이유와 조건을 바꾸면 어떻게 달라지는지까지 보여 줍니다.
- 최종 세액만 보여주는 계산기와 다른 점 — 양도차익부터 장기보유특별공제, 과세표준, 세율, 누진공제까지 산출 과정 전체를 표로 펼쳐 보여 줍니다.
- 양도세만 보는 계산기와 다른 점 — 같은 매물을 양도 · 증여 · 저가양도했을 때를 한 흐름에서 비교하고, 증여는 취득세까지 합친 총 세부담으로 어느 쪽이 유리한지 판단할 수 있습니다.
- 단순 세율표와 다른 점 — 주택 수, 조정대상지역, 거주요건, 비사업용 토지 등 실제 중과·공제 조건을 반영합니다.
참고 안내
본 계산기의 결과는 일반적인 세법 기준에 따른 참고용이며, 개인별 특수한 사정을 모두 반영하지는 못합니다. 정확한 세액과 신고는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.
앱 정보
- 플랫폼: Android · iOS
- 최소 요구 버전: Android 8.0 이상
- 언어: 한국어 (대한민국 세법 기준)
- 요금: 무료 (광고 포함, 인앱 결제 없음)